Bill 60, Fighting Delays, Building Faster Act, 2025

Дорогие друзья,

В разработке у нашего правительства появился еще один законопроект Bill 60, Fighting Delays, Building Faster Act, 2025. Его выдвинула правящая консервативная партия в Онтарио. Я разберу только то, что касается предлагаемых изменений в законе Residential Tenancies Act и дам свои короткие комментарии от практикующего паралигала.

43 статья RTA которая говорит, каким будет уведомление тенанту (нотис), будет изменена. Сейчас форма должна быть одобрена LTB, например форма N4. Будут добавлены слова о том, что форма может быть предписана законом. Я так понимаю, законодатели оставляют за собой право устанавливать форму самим. Я надеюсь, она будет более простая и понятная, а то сейчас лендлорды путаются в 3 строчках, пытаясь заполнить эту форму.

48.1 статья RTA говорит, что лендлорд должен заплатить тенанту компенсацию в размере одного месяца аренды или предоставить другое жилье, в случае если лендлорду это жилье нужно для собственного проживания. Лендлорд должен это сделать до даты прекращения аренды, а дата должна быть не менее чем 60 дней от даты, когда нотис N12 был дан/вручен. Оттого я постоянно слышу про «60 дней нотис» как устойчивое выражение.

И вот тут неожиданно. Законопроект говорит, что платить компенсацию не надо, если вы дали тенанту 120 дней а не 60. Мое мнение, прямо сегодня, это было бы прекрасно для лендлордов. Время ожидания суда по N12 все равно около 4 месяцев (в отличие от судов за неуплату), если тенант не хочет выезжать, то без суда его оттуда не вытащить и все равно придется ждать. Так хоть можно ничего не заплатить. На практике, я надоедаю своим клиентам с первого дня после дачи формы N12: заплатите тенанту компенсацию, ничего не ждите, тенанты любят ее не принимать, думая, что это им поможет; у вас останется доказательство, что вы пытались заплатить. Самое страшное — это прийти на суд, если компенсация не заплачена: никто ничего не будет слушать, и суд закончится не начавшись. А тут, такое счастье — дай 4 месяца вместо двух и сэкономь деньги и головную боль.

58 статья RTA говорит о том, что тенанту можно дать уведомление об окончании аренды, если имеют место постоянные задержки оплаты аренды (persistent late payment of rent). Закон сегодня не дает определения, что считается постоянными задержками, но есть устоявшееся понимание и бесчисленные прецеденты, говорящие о том, что надо показать регулярные нарушения сроков оплаты (pattern of persistent late payment). И тут опять неожиданно, законопроект говорит, что они сами определят в регуляциях, что считать постоянными задержками оплаты. Ну что ж, посмотрим. Учитывая, что законопроект крепко взялся помогать лендлордам, я не удивлюсь, если они скажут: три задержки подряд достаточно, можете подавать.

59 статья — революционная. Я не поверил своим глазам. Сегодня она говорит, что если тенант платит помесячно, то на уведомлении дата окончания аренды должна быть минимум 14 дней со дня дачи/вручения нотиса. Но наши избранники, видимо, крепко сделали ставку на лендлордов и сказали, что и 7 дней хватит. Это серьезно: на 8-й день можно будет подавать аппликацию в LTB, и, учитывая сокращающиеся сроки ожидания суда (около 2 месяцев сейчас), тенанты не успеют насладиться бесплатным проживанием.

77 статья RTA говорит о том, что если тенант подписал форму N11 или дал форму N9 для прекращения аренды, то лендлорд может на этом основании подать аппликацию в LTB и выселить тенанта. Подпункт 8 говорит о том, что не все так просто, и тенант может подать ходатайство об отмене решения LTB. Законодатели решили усложнить тенантам жизнь и ввели дополнительные условия для подачи такого ходатайства (теперь — «если соблюдены предписанные обстоятельства, условия или тесты»). Ай, молодцы: из практики больше половины таких ходатайств — тенант что-то мычит на слушании или утверждает, что подписал N11 под давлением. Иногда уходит в глухое отрицание и говорит «подпись не моя, я ничего не подписывал», лендлорд приводит свидетелей, которые видели, как он подписывал, а он — нет и все.

82 статья — очень революционная. Сегодня на слушании за неуплату тенантам разрешается поднимать любые вопросы, которые могли бы быть подняты в тенантской аппликации. Например, неисправности, требующие ремонта, лендлорд тенанта запугивает, мешает нормально пользоваться жильем и т. д. Это только примеры, может быть все что угодно. Очень часто лендлорд подает аппликацию за неуплату, а тенант выдвигает множество своих претензий. Не знаю, что там двигает нашими законодателями, но этот законопроект требует, чтобы тенант выплатил половину задолженности, если он хочет выдвигать свои требования. Вангую, что количество тенантских претензий к лендлордам резко сократится на слушаниях за неуплату.

83 статья, которая говорит, что арбитр должен учитывать обстоятельства обеих сторон на всех лендлордских аппликациях об окончании аренды, и в некоторых случаях запретить выселение или отложить выселение, тоже становится менее привлекательной для тенантов из-за того, что законопроект говорит про рассмотрение обстоятельств с учетом установленных ограничений или условий. Что-то мне подсказывает, что в некоторых случаях арбитр будет говорить: «Милый тенант, я бы рад пойти тебе навстречу, но ограничения, понимаешь ли, установленные в законе, — так что выселяйся».

Чего нет в этом законопроекте.

Я вижу статьи, где журналисты утверждают, что этот законопроект отменит право на продолжение проживания (security of tenure). Я так понимаю, что наш премьер-министр делал публичные заявления, что проводятся консультации на эту тему, но в этом конкретном законопроекте нет ни слова на эту тему.

В заключение хочу сказать, что это очень хороший законопроект для лендлордов, он на самом деле сбалансирует права и обязанности лендлордов и тенантов и ускорит процессы в LTB. А вы как думаете, пройдет этот законопроект?